使いやすくなった？特別控除

被相続人（故人）の居住の用に供していた家屋や敷地などを相続した相続人が、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、一定の要件を満たしてその家屋や敷地などを譲渡した場合に、譲渡所得から3,000万円を特別控除する特例があります。

いわゆる「空き家の3,000万円控除」です。

2023年度の税制改正で、2024年1月1日以降に行う譲渡については、適用範囲の拡充がありましたので、おさらいしてみましょう。

主な要件は変わらず

特例対象になる家屋および敷地などについては、大きな変更はありません。大まかな要件としては以下の通りです。

1. 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたもの
2. 区分所有建物登記がされている建物ではない
3. 相続開始の直前に被相続人以外に居住していた人がいない
4. 譲渡する人が相続または遺贈により取得したもの
5. 相続から譲渡までに事業や貸付または居住の用に供されていたことがない
6. 親子や夫婦などの特別の関係がある人に対して売ったものではない
7. 譲渡代金が1億円以下
8. 一定の耐震基準を満たす建物、または、被相続人居住用家屋の全部の取壊しをした後に敷地を譲渡する（2023年までの要件）
9. 他の特例を使用していない

2024年1月1日からの変更点

今までは、耐震基準を満たしていない場合、譲渡する前に耐震改修を行うか、取壊した後に譲渡しなければなりませんでした。

しかし、2024年1月1日以降の譲渡については、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行えば、譲渡後であっても適用されることになりました。

また、譲渡所得の金額から3,000万円の控除については、相続人の数が3人以上の場合は1人あたり2,000万円の控除になりました。

適用される期間

この特例が適用されるのは、2027年（令和9年）12月31日までに行われた譲渡です。

他の税制との適用関係

• 自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
  マイホームを売った場合に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例
  ※併用する場合は上限あり
• ①～④の自己居住用財産の買換えなどに係る特例措置
  ①特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
  ②特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
  ③居住用財産の買換えなどの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  ④特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

上記のどちらかと併用できます。また、住宅ローン控除との併用も可能です。

相続により取得した土地や建物などを、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができる、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例とは選択制になります。

いずれの場合が有利になるかは、相続人の数や他の相続財産などとの兼ね合いで変わってきますので、税理士へご相談ください。

相続に関して不明点がある場合には、当法人にぜひご相談ください。相続専門のスタッフが親身になってご相談にお答えします。
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